(资料图片仅供参考)

两年前深圳新房关注度最高的片区是前海，如今前海新房也很难卖了，前海新房难卖不仅仅是因为房价跌了，其中还有一个最大的原因是开发商没有用心。

如果上面75㎡的三房出现在前海，一样限价9.7万/㎡还带装修，平均总价约727万买前海三房，一定是整个深圳最火爆的楼盘。很可惜这样的户型前海没有，是坪山燕子湖片区天健和悦府的户型，天健去年在坪山竞拍的地块，整个楼盘最大的面积只有约99㎡。同样天健在前海竞拍的地块天健悦湾府，三房最小的面积是113㎡，带装修限均价约9.7万/㎡，三房平均总价约1096万，去年底开盘现在还没有卖完。

同一个开发商，一样是竞拍的地块，前海的三房建筑面积约113㎡，坪山的三房建筑面积约75㎡，出现这样的结果，最大的原因是开发商建房子的时候前海的新房不担心卖，坪山的新房担心卖。

开发商拿地后，预期房子不担心卖的往往就不会太用心拼产品，开发商考虑的是怎么样以较低的成本，最简单的方式把房子建起来，尽快回笼资金，更加不会担一些风险把使用率做的更大，所以我们现在看到前海三房基本上都是100㎡起步，并且开发商在使用面积上没有一点点要努力的意思。建筑面积3万㎡的小区能建250套约100㎡的三房，绝对不会建333套约90㎡的三房，套数越少，在建设、销售、装修入伙等等环节都更加节省成本，更加方便。户型越小，套数越多就越复杂，更麻烦。

如果开发商在建设初期担心房子的销售问题，或者房价可以不受限制，开发商能追求更高的溢价，开发商就会想办法在小区、房子、户型和使用率上面做到最好，努力想办法让房子能更好的迎合市场需求，比如下面89㎡的三房，其中一个房间会以储藏室和阳台的形式展现出来，89㎡还能做出非常标准的三房，现阶段只有开发商担心销售问题或者还有其它想法才会出现这样的户型。

最近深圳湾超级总部基地旁边新增了两块住宅用地，共计占地面积34610㎡，容积率6.0。地块位于深圳最好的片区，片区少有住宅用地出让，极度稀缺，最近入市的楼盘还是片区18年前的老牌豪宅中信红树湾和红树西岸，中信红树湾和红树西岸也因为位置和楼盘优势一直在深圳豪宅界屹立不倒。

很多人认为这个位置是深圳的绝对王炸楼盘，我认为就目前各种限制的环境下，不一定能建出想象中的房子，性价比也可能会大打折扣。位置没问题，但是6.0的容积率大概率要建深圳湾最高住宅，加上现在拍卖的地块都要配置很高比例的保障性住房，有豪宅的位置，豪宅的基因是缺失的。

按照现在的新房限价逻辑，带装修均价最高不能超过13.2万/㎡，这个价格目前开发商肯定不担心卖，就不会在房子和使用率上面做文章，做出来的户型大概率是建筑面积很大，使用面积很小，看建筑面积像豪宅，看使用面积啥都不是。按目前深圳新房这一套，深圳湾超级总部基地的王炸地块很可能会用豪宅的建筑面积建了一个还不如普通住宅的楼盘。

包括最近两年一直传言要入市的深圳湾中信地块和半岛城邦五期地块，在这种限价模式下，如果房子能入市做出来的产品更加难以想象，稀缺王炸地块可能会被糟蹋了。如果开发商用心去做产品，大概率都有其他想法，比如安托山、西丽和宝中等等用心做产品的开发商，房子都建好了还在不开盘。

现阶段如果各种限制不放开，深圳这种优质稀缺地块出让，有一种暴殄天物的感觉，购房者也不要抱有太大希望。

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